又一千億房企爆雷！這次是閩系……

時間：2022-02-25 15:52:36 類型：全屋定制瀏覽量：5802

2月18日晚間，閩系房企正榮地產(chǎn)（06158.HK)發(fā)布公告，預(yù)計以公司現(xiàn)有的內(nèi)部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務(wù)（包括于2022年3月5日需贖回的永續(xù)債）。

據(jù)悉，1月4日，正榮地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，將于2022年3月5日贖回一筆2億美元的永續(xù)債。昨日，正榮地產(chǎn)在公告解釋稱，1月4日公告發(fā)布以來，在市場狀況不利的背景下，公司隨后由于外部資金有限，無法為現(xiàn)有債務(wù)再融資而面臨短期流動性壓力；同時公司可用于清償債務(wù)的內(nèi)部資金日益有限。

正榮地產(chǎn)在公告中表示，公司正在征求證券實益持有人同意，就證券提出若干建議豁免及修訂，以改善公司整體財務(wù)狀況。

正榮地產(chǎn)希望債券持有人能夠豁免及免除公司因未能在3月5日贖回上述永續(xù)債及支付證券分派款項，而對公司提出的任何違約及索賠，并就“首次重置日期”及“控制權(quán)變更”的定義對證券的條款及條件進行若干修改及自觸發(fā)“分派率”上升的事件中，刪去“相關(guān)債務(wù)違約事件”，以使其財務(wù)穩(wěn)定。

公告稱，如成功的話，正榮地產(chǎn)將向債務(wù)人支付同意費，每1000美元本金額支付10.0美元；同時支付漸增費，每1000美元本金額支付7.5美元。

如同意征求未能成功，公司可能無法悉數(shù)贖回證券，且可能考慮進行替代的債務(wù)重組行動。

正榮地產(chǎn)預(yù)計，2022年房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況仍面臨壓力，因此，在市場未出現(xiàn)大幅回升及多種融資選擇回升的情況下，公司對短期流動性仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

因此，公司正致力于產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量以履行財務(wù)承諾，且作為有關(guān)舉措的一部分，公司正進行同意征求。除同意征求外，公司正考慮在不久的將來就其他未償還的境外優(yōu)先票據(jù)進行其他債務(wù)管理行動。

01.

股債雙殺

2月11日午后，正榮地產(chǎn)、正榮服務(wù)午盤開始閃崩，兩家港股上市公司的股價高跌幅均超過80%。

正榮集團美元債2月10日下午開始下跌，其中2億美金規(guī)模的永續(xù)債開啟暴跌模式，該筆永續(xù)債于昨日早間的94暴跌約30個點至55/65。據(jù)市場參與者透露，永續(xù)債的暴跌主要源于傳聞影響，稱公司將不再按此前計劃贖回該筆永續(xù)債，以及公司或?qū)⒅亟M的傳聞。

下午，在國內(nèi)發(fā)行的企業(yè)債券“20正榮03”跌逾20%，盤中臨時停牌。

有消息人士向澎湃新聞表示，正榮地產(chǎn)實控人歐宗榮所持部分股權(quán)被強制平倉。對此，正榮地產(chǎn)方面表示，目前了解到確實有投資人平倉觸發(fā)股價加速下跌，但并非實控人平倉觸發(fā)，相關(guān)信息以公司公告為準(zhǔn)。

據(jù)港交所披露的信息，目前正榮地產(chǎn)實控人歐宗榮擁有正榮地產(chǎn)54.71%的股權(quán)。

據(jù)正榮地產(chǎn)2018年8月14日的公告，RoYueLimited（以下簡稱“RoYue”）以一家資產(chǎn)管理公司(“承押人”)為受益人將公司4.4億股普通股抵押。

此外，正榮地產(chǎn)2018年11月16日的公告，RoYue以一家資產(chǎn)管理公司(“承押人”)為受益人將公司5.75億股普通股抵押。抵押股份相當(dāng)于公告日公司已發(fā)行股本總額的13.95%。RoYue為歐宗榮名下公司。

2021年7月13日，正榮地產(chǎn)公告稱，公司4.4億股質(zhì)押股權(quán)已經(jīng)解除質(zhì)押。

在過去的2021年房地產(chǎn)行業(yè)暴雷高峰期，正榮的股價表現(xiàn)略顯平靜，但2022年剛開年，卻平地起驚雷。

此前，正榮在投資人會議中曾表示，因永續(xù)債跳息后費用過高，票息將有 10.25% 跳升至 15%，因此于1月4日發(fā)布公告，計劃于3月5日贖回其 2 億美金規(guī)模的永續(xù)債。

02.

債務(wù)壓頂

據(jù)媒體稍早統(tǒng)計，正榮地產(chǎn)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有203.4億元。

其中，Wind數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)目前共有16筆未到期境外券，存續(xù)規(guī)模約40億美元，平均票面利率為7.30%，其中一半債券將在年內(nèi)到期。11月19日，惠譽將正榮地產(chǎn)的評級展望由正面調(diào)至穩(wěn)定，并確認(rèn)其長期發(fā)行人違約評級為“B+”。

正榮地產(chǎn)面對的債務(wù)壓力并不小。根據(jù)財報，截至2020年底，正榮地產(chǎn)總債務(wù)達到672.9億元，近三年平均復(fù)合增幅為20.3%。而到2021年中報時，公司總債務(wù)規(guī)模已達713.3億元，同比增長12.2%。

按照房企“三條紅線”的要求，正榮地產(chǎn)尚有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率還未達標(biāo)。2021年中報顯示，公司剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率72.4%，相比2020年末下降4.2個百分點；凈負(fù)債率57.2%，較2020年末下降7.5個百分點；現(xiàn)金對短債比2.2倍，短期負(fù)債在債務(wù)中的占比繼續(xù)下降至28.5%。

在此背景下，正榮在今年1月份開始，陸續(xù)開始甩賣項目股權(quán)。1月30日，正榮（廈門）置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%股權(quán)，平安信托有限責(zé)任公司接盤。

03.

遭多家機構(gòu)下調(diào)評級

近日，穆迪發(fā)布報告，將正榮地產(chǎn)集團有限公司的公司家族評級(CFR)由“B1”下調(diào)至“B3”。同時，穆迪還將正榮地產(chǎn)的高級無抵押評級由“B2”下調(diào)至“Caa1”。評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

與此同時，惠譽評級也發(fā)布報告，將正榮地產(chǎn)集團有限公司的長期發(fā)行人違約評級(IDR)從“B+”下調(diào)至“B”，將其高級無抵押評級從“B+”下調(diào)至“B”，回收率評級為“RR4”。上述評級被列入負(fù)面評級觀察名單。

穆迪表示：評級下調(diào)反映出正榮地產(chǎn)的再融資和違約風(fēng)險加劇，原因是該公司業(yè)務(wù)疲軟、融資渠道惡化以及未來12個月的大量債務(wù)到期。負(fù)面展望反映出正榮地產(chǎn)在未來6-12個月內(nèi)解決債務(wù)到期問題的能力存在不確定性。具體來看，在報告中，穆迪已將其對該公司流動性狀況的評估，從“充足”調(diào)整為“較弱”。其指出，正榮地產(chǎn)處理公司所有到期債務(wù)的能力和意愿將會減弱。

數(shù)據(jù)顯示，正榮地產(chǎn)的合同銷售額大幅下降，在2021年12月和2022年1月分別同比下降41%和30%。穆迪預(yù)計，未來6-12個月，在資金緊張的背景下，消費者情緒下降，正榮地產(chǎn)的合同銷售額將大幅下降。這將進一步給公司的經(jīng)營現(xiàn)金流以及流動性帶來壓力。

惠譽則認(rèn)為，正榮地產(chǎn)進入資本市場的渠道受限，且該公司非控股權(quán)益比重較高，僅2021年上半年非控股權(quán)益占正榮地產(chǎn)權(quán)益總額的比例自2020年的46%升至56%，可能主要依靠合同銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金來償還2022年的資本市場到期債務(wù)。

數(shù)據(jù)顯示，該公司有約88億元人民幣的資本市場債務(wù)將于2022年到期或可回售，包括3月的5000萬美元，4月的2.175億美元，6月的16億元人民幣，8月的2.93億美元，9月的2.465億美元，以及9月可回售的10億元人民幣在岸債券，11月的10.5億元人民幣在岸債券。

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(文章來源：今日灣區(qū)地產(chǎn)根據(jù)地產(chǎn)資管界、澎湃新聞、大眾證券報等整理報道侵刪)

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