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2021房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)
□ 市場(chǎng)前高后低，下半年快速降溫，銷售回調(diào)幅度超預(yù)期
□ 地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)整持續(xù)，三線四檔、貸款集中度與“兩集中”供地政策疊加
□ 交易、投資同步降溫，低庫(kù)存與低去化同現(xiàn)
房?jī)r(jià)：今年以來(lái)新房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅處于近五年同期低水平，10月百城二手住宅均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)跌，且下跌城市數(shù)量增加至59個(gè)
新房：2021年1-10月，百城新建住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.49%↑ ，漲幅較去年同期收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)漲幅居近五年同期低水平。10月，百城新建住宅均價(jià)16189元/平，環(huán)比上漲0.09%↑ ，漲幅較上月收窄0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.08%↑ 。10月31個(gè)城市環(huán)比下跌。
二手房：2021年1-10月價(jià)格累計(jì)上漲3.45%↑ ，漲幅較去年同期擴(kuò)大1.06個(gè)百分點(diǎn)。10月，百城二手住宅均價(jià)16026元/平，環(huán)比下跌0.04%↓，由漲轉(zhuǎn)跌；同比上漲4.04%↑ 。10月環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加16個(gè)至59個(gè)，下跌城市數(shù)量為年內(nèi)高。
供應(yīng)：10月房企推盤力度有所減弱，重點(diǎn)城市供應(yīng)規(guī)模下降
根據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS統(tǒng)計(jì)，2021年1-10月，20個(gè)代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1929萬(wàn)平方米，與去年同期基本持平，均處歷史同期高位。
10月房企推盤力度減弱，20個(gè)代表城市商品住宅月均新批上市面積環(huán)比下降超三成，同比下降約10%，供應(yīng)規(guī)模處于近幾年同期低位。
11月前兩周（11.1-11.14），代表城市新批上市面積同比下降超兩成。
銷售：下半年以來(lái)市場(chǎng)下滑速度超預(yù)期，10月市場(chǎng)延續(xù)低溫態(tài)勢(shì)，單月成交規(guī)模為2016年以來(lái)同期低，同比降幅超兩成
全國(guó)商品房：1-10月，銷售面積14.3億平米，同比增7.3%↑，較2019年同期增7.3%↑，10月同比下降21.7%↓，單月規(guī)模為2016年以來(lái)同期低；1-10月，銷售額14.7萬(wàn)億元，同比增11.8%↑，較2019年同期增18.3%↑，10月同比下降22.6%↓，連續(xù)4個(gè)月同比下降，降幅擴(kuò)大。
50城住宅：1-10月，50城商品住宅月均成交約3392萬(wàn)平方米，在去年低基數(shù)影響下，同比增長(zhǎng)12.9%，較2019同期增長(zhǎng)9.9%。
10月，50城商品住宅成交面積在2528萬(wàn)平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對(duì)規(guī)模處于近五年同期低水平。
11月前兩周（11.1-11.14），重點(diǎn)城市成交面積同比下降接近三成。
全國(guó)土地：“兩集中”政策影響下土地供求縮量，樓面價(jià)有所上漲，10月宅地成交規(guī)模同比繼續(xù)大幅回落，溢價(jià)率降至2.7%
22城集中供地：21城完成二批次出讓，土地市場(chǎng)整體降溫，流拍率有所上行，近兩百宗地塊被撤牌，其中成都、杭州等城市多宗地塊因條件嚴(yán)苛遭流拍或撤牌
截至11月5日，北京、上海等21個(gè)城市完成第二批地塊集中出讓，其中底價(jià)成交地塊合計(jì)431宗，占總成交地塊比重達(dá)到72.2%(首批次為46.7%），共計(jì)流拍88宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達(dá)到32.2%（首批次為6.3%）。
二批次成交：已出讓21個(gè)城市土地市場(chǎng)整體降溫，溢價(jià)率較首批均出現(xiàn)下降，熱點(diǎn)城市廈門、無(wú)錫、成都和南京多宗地塊競(jìng)價(jià)達(dá)上限但上限地比重下滑明顯，除青島、成都和深圳受初始地價(jià)影響，多數(shù)城市成交樓面價(jià)較首批出現(xiàn)下跌；
二批次流拍撤牌：受宅地供應(yīng)放量和資金端持續(xù)收緊影響，房企拿地回歸理性，多數(shù)城市流拍率上行。成都、南京因故分別撤牌17宗和11
宗宅地，杭州10宗地塊試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)，競(jìng)地價(jià)”并要求現(xiàn)房銷售，均未達(dá)到掛牌要求遭流拍。
2022趨勢(shì)展望
短期內(nèi)市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大，政策環(huán)境是否能明顯改善是決定市場(chǎng)走向的關(guān)鍵因素
預(yù)計(jì)11-12月，全國(guó)銷售規(guī)模將繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步收窄；受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態(tài)勢(shì)難改，開發(fā)投資增速回落
□ 銷售方面，四季度，部分城市存在政策微調(diào)預(yù)期，整體市場(chǎng)有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴(yán)格，短期市場(chǎng)仍有調(diào)整壓力，全國(guó)商品房銷售面積和金額同比預(yù)計(jì)將繼續(xù)下降。房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⑦M(jìn)一步收窄，部分城市房?jī)r(jià)面臨一定調(diào)整壓力。
□ 新開工方面，土地成交面積同比明顯下降，對(duì)新開工規(guī)模形成較大拖累，同時(shí)，資金壓力不斷提升，一定程度上亦降低了房企開工積極性。當(dāng)前重點(diǎn)城市逐漸完成第二批集中供地，但土地流拍、撤牌量明顯增加，土地成交規(guī)模難有明顯改善，短期新開工面積下降態(tài)勢(shì)難改。
□ 投資方面，四季度，加快推進(jìn)竣工周期，加速資金結(jié)轉(zhuǎn)，建筑工程投資仍將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額提供支撐，但新開工規(guī)模的縮量、土地購(gòu)置費(fèi)增速回落均將繼續(xù)拖累投資增速，四季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)增速或?qū)⒗^續(xù)回落。
調(diào)控政策趨勢(shì)：政策著眼長(zhǎng)效機(jī)制建立，因城施策開啟雙向調(diào)節(jié)，短期托底政策可能多為邊際小幅改善
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